Les variations importantes du coût de l’énergie et les contraintes réglementaires de plus en plus fortes obligent les propriétaires d’appartement à envisager des solutions concrètes pour diminuer les consommations d’énergies.
Ces solutions impliquent dans la majorité des cas des travaux de rénovation. Afin de déterminer les travaux les plus pertinents et le gain énergétique qu’ils apporteront, la réalisation d’un audit énergétique de l’appartement est une solution pertinente dans la majorité des cas.
Dans cet article, nous présentons le contexte actuel, nous détaillons l’audit et ses étapes ainsi que les spécificités liées à la rénovation énergétique des appartements.
Les obligations réglementaires relatives à la location d’un appartement
Les appartements à petite surface pénalisés
Pourquoi réaliser un audit énergétique pour votre appartement ?
Etapes d’un audit énergétique pour un appartement
Cet audit énergétique est-il obligatoire pour mon appartement ?
Spécificités de la rénovation énergétique d’un appartement
Audit énergétique appartement ou copropriété?
Les aides et subvention pour la rénovation d’un appartement
Quel est le prix d’un audit énergétique d’un appartement?
Exemple d’un audit énergétique d’un appartement
La loi Climat et Résilience impose progressivement l’interdiction de louer des logements dits énergivores ou passoires énergétiques.
L’objectif de cette loi est double : Protéger les locataires des factures d’énergies trop élevées et réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Le calendrier des interdictions est progressif pour permettre aux propriétaires concernés d’effectuer des travaux d’amélioration :
A noter que ces interdictions ne s’appliquent que dans le cas d’un nouveau bail. Il faut également mentionner l’interdiction d’augmenter les loyers pour les logements en F et en G depuis 2022 pendant le bail ou au moment du renouvellement.
Concrètement les propriétaires bailleurs ou investisseurs locatifs qui veulent continuer à louer leurs biens énergivores doivent trouver des solutions pour améliorer l’efficacité énergétique et sortir de passoire.
Les appartements les plus petits sont en général plus énergivores et ont des étiquettes moins favorables. En France près de 34% des logements de moins de 30m2 ont une étiquette F ou G, contre seulement 13% des logements dont la surface excède les 100m2. (Source : étude du parc de logements français en 2022)
Deux raisons majeures expliquent ces consommations plus importantes :
Un studio ou un T1 va donc facilement être catalogué comme passoire énergétique si l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture de l’immeuble, menuiseries) est mal isolée.
L’audit énergétique permet de connaitre l’état précis des déperditions de votre logement et de déterminer quels travaux de rénovation énergétique réaliser pour améliorer votre efficacité énergétique.
Pour chaque scénario de travaux envisagé, l’audit va préciser un montant de travaux, les aides et subventions dont vous pourrez bénéficier, la réduction de consommation envisagée ainsi que la classe énergétique finale que vous allez atteindre après travaux.
Si vous louez un appartement et vous souhaitez pouvoir continuer à le mettre en location après les interdictions réglementaires, un audit vous permettra d’évaluer les travaux à réaliser pour passer d’une classe à une autre tout en optimisant votre budget travaux.
Par exemple si vous avez un appartement de classe F en location, l’audit vous proposera plusieurs scénarios de travaux qui permettront à votre logement de changer de classe et ainsi de continuer à pouvoir louer.
Dans le cas d’une future revente, l’amélioration énergétique évite une perte de valeur patrimoniale (la valeur verte) et dans le cas de très bonnes performantes énergétique peut éventuellement générer une plus-value.
De récentes études montrent d’ailleurs que les Français sont de plus en plus sensibles à l’étiquette énergétique lors du choix de leur logement.
Etape 1 : La première étape de l’audit consiste en une visite du logement. Lors de cette visite, le ThermiConseiller réalise un diagnostic complet du logement et analyse toutes les parois (murs, planchers, menuiseries, combles le cas échéant), la ventilation et le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Il étudie également les consommations d’énergie passées et échange avec le propriétaire sur ses objectifs pour commencer à élaborer des scénarios de travaux.
Etape 2 : A la suite de cette visite et de ce relevé, un ingénieur thermicien réalise la modélisation thermique du logement à l’aide d’un logiciel certifié par le CSTB. Cette phase de calcul permet d’évaluer précisément les déperditions de l’appartement et d’identifier les points de faiblesse pour les différents postes.
Etape 3 : Sur la base de la modélisation et des échanges avec le propriétaire, trois scénarios de travaux sont établis. Chaque scénario de travaux est une combinaison de plusieurs « gestes » de travaux (par ex isoler les murs + installer une ventilation) et inclut :
Etape 4 : Une présentation des résultats de l’audit avec les différents scénarios à lieu. Cette phase d’échange et de restitution permet au propriétaire de bien comprendre quels sont les travaux à réaliser et les bénéfices qu’il va pouvoir en tirer.
Ainsi après un audit énergétique, un propriétaire a une vision claire des actions à entreprendre pour améliorer l’efficacité énergétique de l’appartement et échapper aux interdictions.
L’audit énergétique n’est pas obligatoire si vous êtes propriétaire d’appartement et que vous y habitez ou que vous le mettez en location.
Les cas où l’audit énergétique est obligatoire sont les suivants :
Par contre il n’est pas obligatoire dans le cas de la vente de votre appartement, même si il est en F ou en G.
Cependant, nous vous invitons à prendre en compte que sans travaux de rénovation énergétique, il est probable que votre appartement énergivore perde de la valeur sur le marché. Si vous avez le souhait de vendre une passoire énergétique dans le futur, il est possible que vous deviez appliquer une décote importante à votre bien.
Les travaux de rénovation énergétique se concentrent sur 6 postes : Murs, Toiture, Sous-sol, ventilation, menuiseries, Chauffage et eau chaude sanitaire.
Analysons les spécificités des travaux de rénovation énergétique en appartement.
Si la toiture est mal isolée, les déperditions peuvent être très importantes. Cependant, à part si vous êtes propriétaires de l’appartement situé sous les combles, les travaux à réaliser sur une toiture dépendent dans la majorité des cas de la copropriété. L’isolation des combles perdus ou l’isolation de la toiture directement (isolation intérieure sous rampant ou isolation extérieure / sarking) sont des travaux qui doivent être votés par l’assemblée générale.
Les déperditions proviennent également du sous-sol. C’est généralement la présence d’un espace non chauffé (garage, vide sanitaire, caves…) qui va générer des déperditions importantes au niveau du plancher bas. Pour remédier à cela, il est conseillé d’isoler le plafond du sous-sol.
Dans le cas d’un immeuble, ce sont dans la très grande majorité des cas des espaces communs et donc les travaux doivent être décidés par la copropriété.
Les murs sont également une source importante de déperditions. Deux techniques d’isolation sont possibles : l’isolation par l’intérieur et l’isolation par extérieur.
L’isolation par l’extérieur (ITE) consiste à ajouter une couche d’isolant sur la façade sur laquelle est appliquée un enduit. Cette isolation par l’extérieur permet également d’améliorer l’esthétique du bâtiment. Cependant l’ITE n’est pas réalisable dans le cas de bâtiments dont la façade possède une valeur architecturale. Certaines autorités locales interdisent purement et simplement l’isolation par l’extérieur. Par exemple un immeuble haussmannien à Paris ne pourra pas bénéficier d’une ITE. Enfin, vous ne pouvez pas réaliser uniquement l’isolation extérieure de la partie de façade qui vous correspond. C’est une opération qui doit s’effectuer sur l’ensemble de la façade et dont la décision de réalisation doit être prise par la copropriété.
L’isolation par l’intérieure (ITI) consiste à installer une couche d’isolant sur les murs donnant vers l’extérieur. C’est une opération moyennement complexe qui nécessite l’intervention d’un artisan expérimenté en la matière et que vous pouvez réaliser sans besoin de l’accord de la copropriété. Si votre appartement est occupé, ces travaux d’isolation vont générer des nuisances pendant la durée des travaux. Un point important à prendre en compte si vous décidez d’isoler par l’intérieur : la surface habitable va diminuer. Au vu du prix du m2 dans certaines métropoles, cela peut faire réfléchir certaines propriétaires.
Le changement des fenêtres est la solution à laquelle les propriétaires pensent en général en premier lorsqu’ils souhaitent isoler leur appartement. Ce remplacement ne nécessite pas toujours l’accord de la copropriété et est donc assez facile à mettre en œuvre si il n’existe pas de contre-ordre. Cependant le replacement des fenêtres permet rarement de faire des gains énergétiques importants et il doit s’accompagner d’autres travaux de rénovation si le souhait principal est de changer de classe énergétique.
En appartement on rencontre en général trois types de système de ventilation :
Dans les deux derniers cas, il peut être envisageable d’installer une VMC hygro B mais il est important de prévoir l’espace nécessaire pour la mise en place du bloc de ventilation ainsi que la création de conduits s’ils n’existent pas. Des entrées d’air dans les fenêtres doivent être également crées mais elles n’ont aucun intérêt thermique si les fenêtres sont âgées et laissent déjà passer l’air extérieur.
Si le chauffage de l’immeuble est collectif, vous devez vous adresser à la copropriété pour envisager un changement.
Dans le cas d’un chauffage individuel (gaz ou électrique), les solutions de rechange sont assez limitées. Installer une Pompe à chaleur Air-Eau n’est pas envisageable en appartement car il est impossible d’installer un module extérieur. Les solutions de type poêle à bois ou granulés sont envisageables sous réserve de l’existence d’un conduit de cheminée valide.
Une des meilleures solutions consiste en l’installation d’une Pompe à chaleur Air-Air. L’installation est assez simple et possède aussi l’avantage d’être réversible.
Dans le cas où l’eau chaude est générée par une chaudière gaz individuelle, la seule possibilité en rénovation est de changer cette chaudière et la remplacer par une chaudière gaz condensation pour une meilleure efficacité.
Si le logement est équipé d’un ballon électrique, il est possible de le remplacer par un ballon thermodynamique mais son installation peut être complexe.
Enfin une autre possibilité est l’installation d’une Pompe à chaleur Air-Air qui intègre l’eau chaude sanitaire.
Pour résumer, les possibilités de travaux de rénovation énergétique sont plus limitées que pour une maison individuelle et certains travaux sont du ressort de la copropriété.
Si vous constatez que vos leviers d’action sont très limités au niveau de votre appartement, nous vous conseillons dans ce cas de faire réaliser un audit énergétique de votre copropriété pour planifier des travaux de rénovation énergétique globaux.
L’audit énergétique d’une copropriété est similaire en termes de méthodologie à l’audit énergétique d’un appartement. Il permet à la copropriété d’avoir un plan clair de travaux à réaliser et de connaître l’impact global sur l’efficacité énergétique du logement collectif.
ThermiConseil réalise également des audits énergétiques pour les logements collectifs et est certifié pour ces études par l’OPQIBI.
Les travaux de rénovation énergétique en copropriété bénéficient de plus d’aides et subventions que pour un appartement
Les aides et subventions disponibles pour la rénovation énergétique d’un appartement sont plus limitées que pour une maison individuelle. Par exemple il n’est pas possible de mobiliser les aides MaPrim Renov rénovation globale ni les CEE rénovation globale.
Les aides postes par postes existent (MPR et CEE) mais dans le cas des travaux généralement réalisés en appartement (Isolation par l’intérieur, VMC, Changement des fenêtres, PAC Air Air) les aides sont très faibles.
Vous trouverez le guide officiel des aides financières en suivant ce lien.
Le prix d’un audit énergétique pour un appartement va varier en fonction de la taille et de la complexité de cet appartement. En effet plus le logement est grand et complexe, plus l’auditeur prend du temps pour faire le relevé et plus l’ingénieur thermicien passe du temps à le modéliser.
Ensuite le prix peut varier en fonction de l’expérience de l’entreprise qui va réaliser un audit. Un auditeur indépendant qui débute aura des coûts de fonctionnement moins élevés qu’un bureau d’étude thermiques.
Nous avons réalisé récemment un audit énergétique d’un appartement dans les Vosges. Ce logement situé dans une station de ski est classé G (très énergivore) et le propriétaire bailleur souhaite continuer à pouvoir le mettre en location.
Nous avons élaboré différents scénarios dont un scénario très complet incluant l’isolation de la toiture, des murs, le changement de la ventilation ainsi que l’installation d’une pompe à chaleur Air – Air.
Ce dernier scénario permet au logement de sortir de passoire énergétique et le propriétaire a décidé d’engager les travaux correspondant à ce scénario.
Les appartements très énergivores vont être progressivement interdits à la location. Si vous êtes propriétaires bailleur, vous devez envisager des travaux d’amélioration énergétique pour pouvoir continuer à louer votre bien. L’envol des prix de l’énergie encourage également les propriétaires d’appartements à améliorer leur efficacité énergétique.
Que faire quand vous souhaitez rénover votre appartement ? L’audit énergétique est un très bon outil d’aide à la décision pour connaître la meilleure solution pour vos travaux et l’étiquette énergétique après travaux. Cependant prenez bien en compte le fait que certains travaux dépendent de la copropriété et donc qu’un audit énergétique collectif peut être plus approprié dans certains cas.
Les experts de notre bureau d’études thermiques se déplacent rapidement pour vous conseiller et vous accompagner. Un audit énergétique ou une étude thermique de qualité est le premier chaînon d’une rénovation performante ou d’une construction durable.
